Как застраховаться

Покупка жилья:
как застраховаться от неприятных сюрпризов

Излишне говорить, что покупка любой недвижимости - это серьезное вложение капитала, требующее взвешенного подхода. Тем более, когда речь идет о собственном жилье. Ведь покупается оно, как правило, на годы. И от того, насколько комфортно мы чувствуем себя в своем «гнездышке» (будь то студия, квартира или вилла), во многом зависит и степень нашей удовлетворенности жизнью вообще.

Чтобы не купить «кота в мешке», мало просто увидеть жилье, нужно еще и обладать набором информации, касающейся не только объекта недвижимости как такового, но и его окружения. В своем родном городе мы знаем, какие районы удобны для проживания, а какие не очень, какие постройки «сделаны на совесть», а в каких через стенку слышно, о чем соседи шепчутся и т.д. Но как сориентироваться в чужой стране? Хотелось бы воскликнуть: «Элементарно, Ватсон!», однако это было бы неполной правдой, ведь для того, чтобы добыть правдивую информацию о каком-либо объекте недвижимости в Испании, потребуются определенные усилия. Конечно, застраховаться при покупке жилья в какой бы то ни было стране на все 100% просто невозможно. Ведь кто может гарантировать, что тишайшие соседи за стенкой завтра не продадут свою квартиру пьяницам-дебоширам или очень многодетной семье, а на нижнем этаже вместо парфюмерного магазина вдруг не откроется бар-караоке? Однако это не значит, что можно «расслабиться» и просто довериться судьбе. Я бы посоветовала все же приложить кое-какие усилия и потратить немного своего времени на то, чтобы при подписании купчей у нотариуса у вас не было ощущения игры в лотерею.

Первое, что нужно сделать, - это выяснить возраст здания. От этого зависит, как скоро вам придется менять электропроводку, как часто у вас будет забиваться канализация, сколько будет тратиться сообществом владельцев средств на ремонт и содержание урбанизации и т.д. и т.п. Как ни странно, эта информация не лежит на поверхности, она не фигурирует ни в регистрационной выписке («Nota simple»), ни в нотариальной купчей («Escritura de compraventa»), если это не первая купчая, ни в муниципальном документе о выплате ежегодного налога (IBI). Даже сами владельцы не всегда точно знают, сколько лет их жилью, а если и знают, то часто делают вид, что не знают (метод «под дурачка», как известно, популярен везде). А возраст недвижимости в Испании часто исчисляется по лукавому «женскому варианту». Сначала жилье новое (до 10-12 лет), потом еще лет 10 ему «около 15», следующие 10 лет - «чуть за 20» и дальше всю оставшуюся жизнь - «между 30 и 40».

Чтобы заглянуть в «свидетельство о рождении» интересующей вас недвижимости, достаточно просто обратиться в департамент по строительству местного муниципалитета (Urbanismo). Здесь вам не только выдадут информацию о том, когда было начато и закончено строительство данного объекта, но и при вашем желании дадут подробный технический план жилья с указанием точных площадей всех помещений. Не секрет, что наличие такого плана у испанских владельцев относится к разряду «очевидного-невероятного», а в официальных документах часто указывается общая площадь с включением прикрепленных за данной квартирой метров общей урбанизации (по-испански это звучит кратко и ненавязчиво: «…incluyendo zonas comunes», так что можно и не обратить внимания).

Также поход в муниципалитет можно и нужно использовать, чтобы выяснить, нет ли у владельцев задолженности по выплате ежегодного налога на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles Urbanos - IBI). Эта задолженность относится к обременениям, лежащим не на физическом или юридическом лице - владельце недвижимости, а на самом объекте недвижимости. Так что если предыдущие хозяева задолжали муниципалитету и им удалось утаить это от покупателя, то покупателю в большинстве случаев ничего не останется сделать, как выплатить чужой долг. Конечно, при подписании сделки у нотариуса продавец обязан предоставить справку из муниципалитета об отсутствии задолженностей по налогам, однако на практике продавец может проявить элементарную забывчивость или просто незнание сего требования.

Теперь представьте ситуацию: в нотариальной конторе собрались продавцы, покупатели, представители банка, который дает ипотечный кредит под покупку, представители банка, который погашает существующий кредит, переводчик и пр. И вдруг оказывается, что нет каких-то несчастных справок, подтверждающих, что эти симпатичные люди, которые продают вам свое жилье, являются исправными налогоплательщиками. А они смотрят вам в глаза и клянутся в своей кристальной честности, заодно ругая свою «тупую голову». Уверяю вас, что 99% покупателей в этом случае «закроет глаза» на отсутствие каких-то «бумажек», чтобы не огорчать весь собравшийся народ. Так вот чтобы не попадать в подобные ситуации и чтобы не было потом «мучительно больно» за проявленное чрезмерное доверие, и нужно приложить некоторые усилия, если оформлением сделки занимаетесь вы сами.

С сожалением должна заметить, что даже если оформление сделки проходит через посредника, то многие знания окажутся для вас совсем не лишними, чтобы ими с ним поделиться. Имейте в виду, что если ваш риелтор говорит, что какая-то информация об интересующем вас объекте недоступна, - не верьте, он просто не знает, где ее получить, либо не хочет этим заниматься.

Конечно, вам нужно приготовиться к тому, что в муниципалитет придется сходить несколько раз, но дело того стоит. И еще, бесполезно туда ходить с «пустыми руками» (я не о том, о чем вы подумали, хотя и это в Испании встречается), вооружитесь выпиской из регистра (Nota simple), или квитанцией о выплате IBI, или копией нотариальной купчей. При наличии какого-либо из этих документов служащим муниципалитета будет намного легче найти именно ваш объект среди тысяч других и «выудить» нужную вам информацию.

И еще один момент, связанный с муниципалитетом. Если в прилегающих к интересующему вас объекту зонах есть незастроенные участки, то совсем не лишним будет поинтересоваться, под какой вид строительства эти участки предназначены. Эта информация является публичной, то есть общедоступной, но, к сожалению, не всегда абсолютно достоверной. И если участок фигурирует в муниципалитете как «зеленая зона», то это не всегда значит, что там никогда ничего не будут строить, однако есть шанс, что, по крайней мере, небоскребов там не будет. Предназначение участков меняется как раз благодаря тому фактору, о котором вы подумали выше, так что предсказать это не представляется возможным. Поэтому если для вас очень важен вид, то выбирайте жилье либо в полностью застроенной зоне, либо там, где уже план застройки утвержден муниципалитетом и розданы все лицензии на строительство. Информация о предстоящем строительстве также является общедоступной, и в том же муниципалитете вы можете познакомиться с планом застройки.

Следующий шаг - это общение с сообществом владельцев (la comunidad), членом которого вы станете после приобретения понравившегося жилья. Для начала можно попросить продавцов показать вам протоколы последних собраний. Они рассылаются администрацией сообщества всем владельцам, независимо от степени участия в собраниях (так что аргумент «мы на этих собраниях не бываем» не проходит). Если же продавцы просто «выбросили» эти «бумажки» или «не знают, куда положили», то попросите копию у администрации (ее телефон и адрес, как правило, фигурируют в каждом подъезде дома). Из этих протоколов можно узнать, какие проблемы существуют в урбанизации и как они решаются жильцами, не предвидится ли серьезных ремонтов, не судится ли сообщество в данный момент с какой-либо организацией и т.д. и т.п. Также всегда к протоколам собраний прилагается список должников. Будет совсем не лишним заглянуть в этот список на предмет фигурирования в нем ваших продавцов. Конечно, при подписании купчей у нотариуса они обязаны предоставить справку об отсутствии задолженностей сообществу владельцев, но... (о том, какая неудобная может возникнуть ситуация, было описано выше). Также полезным может оказаться общение с президентом сообщества - одним из жильцов урбанизации, отличающимся, как правило, активностью и общительностью. От него можно узнать «новейшую историю» сообщества, основные его проблемы за последние несколько лет, краткую характеристику соседей и прочую полезную информацию.

Также постарайтесь договориться с продавцами, чтобы они не аннулировали контракты на водо- и электроснабжение. Дело в том, что новые контракты вам будут стоить около100 евро каждый, в то время как смена владельца контрактом (cambio del titular) абсолютно ничего не стоит.

Ну и, конечно же, не пренебрегайте тривиальным советом прогуляться в окрестностях приобретаемого жилья в разные дни недели и в разное время. Вполне возможно, что поздно вечером там окажется не так тихо, как в обеденное время, а выходные дни «порадуют» насыщенностью жизни местных обитателей.

Предвижу вопрос: как же быть тем, у кого просто физически нет времени на подобные расследования, да и определенные языковые барьеры мешают?

Вариант первый: обратиться к хорошему риелтору.

Вариант второй: обратиться к любому риелтору, но проконтролировать его действия, вооружившись предлагаемыми знаниями.

Вариант третий: положиться на судьбу, но ни в коем случае не испытывать ее, подписывая купчую при отсутствии документов, требуемых законом. При покупке жилья из вторых рук это как минимум две справки: из муниципалитета об отсутствии задолженностей по ежегодному налогу и от сообщества владельцев об отсутствии задолженностей сообществу. В любом случае будьте внимательны к тому, что говорит нотариус, его обязанность - обратить ваше внимание на «сомнительные» моменты.